東京・新宿の賃貸不動産管理会社

東京都新宿区西新宿7-7-26 ワコーレ新宿第一ビル

ユニオン・メディエイト株式会社

免許番号:東京都知事免許(4)79702

賃貸住宅管理業者登録:国土交通大臣(2)第690

稼働率2019年3月31日現在

住宅97.6%・オフィス96.6%

受付時間:9:00~18:00
GW・年末・年始など一部を除き無休

03-3366-9980

営業時間外緊急連絡先:0120-802-372

入居者募集活動

PM専業型の入居者募集活動については、以下仲介店舗専業型と対比させながら、ご説明させていただきます。

 手数料

PM専業型管理会社

オーナー様から新規契約代行手数料1ヶ月
(ただし営業経費でほとんど消えてしまう)
※オーナー様には別途、仲介業者へ払う
広告料を負担いただくので、負担は2ヶ月となる 

仲介店舗兼業型

オーナー様から広告料1ヶ月+入居者様から仲介手数料1ヶ月=合計2ヶ月
※オーナー様の負担は1ヶ月のみ

 リーシング(客付募集業務)

PM専業型管理会社

空室の情報を広く行き渡らせ、エリア内外の仲介店舗にお客付けをしていただく。 情報を伝える仲介店舗は、物件のある駅周辺だけでなく、沿線のターミナル駅などかなり広範囲に及び、店舗数も非常に多い。
どの会社に決めていただいても広告料は1ヶ月分は出す。つまり仲介店舗からすれば、オーナー様から管理を任せていただいているのと手数料的にはイコールである。

自社ホームページ等で直客募集をする場合もあるが実際は案内もままならないのであまり積極的には行わない。

仲介店舗兼業型

管理物件を他社にお客付けされてしまうと、オーナー様からの広告料だけになってしまうので、極力自社で決め、両手(2ヶ月分)の手数料を取得しようとする

他社に管理物件の空室情報はあまり流さない(流したくない)他社にオーナー様からの広告料は渡さない(渡したくない)

早く決まれば決まるほど営業経費が安くて済むので募集活動はスピーディー
(新規契約代行手数料からも利益を出すことが可能となる)

渡してもせいぜい0.5ヶ月分だが、この場合、成約できても自社の利益は0.5ヶ月分のみとなるので自社で決められない期間がひどく長引いた場合などを除きやろうとはしない

 空室対策

PM専業型管理会社

空室を一つの商品と捉え活動する。つまり商品価値を高めること(リーシングに有利なリフォーム提案、新サービスの導入等)、適正な商品価格を見定めること(市場調査、正確な賃料査定等)、積極的な営業(広報)活動をすることの3点は欠かすことができない(それをすることに存在価値がある)。

空室対策

空室を一つの商品と捉え活動する。つまり商品価値を高めること(リーシングに有利なリフォーム提案、新サービスの導入等)、適正な商品価格を見定めること(市場調査、正確な賃料査定等)、積極的な営業(広報)活動をすることの3点は欠かすことができない(それをすることに存在価値がある)。

仲介店舗兼業型

管理を任せてくださっているオーナー様は「固定顧客」来店する入居希望者は「流動顧客」。
「流動顧客」はたった今来店してくださっていても、5分後には隣のお店に行ってしまうかもしれないので、必死に捕まえ、離さないようにする。結果、たとえば指値交渉が入ったとき、「流動顧客」のほうを尊重しがち

「流動顧客」はいつ来店されるかわからないので、お店で待機していないといけない。そのため、空室の原因を分析するための現地調査や業者訪問をする時間が日中は取れず、オーナー様の所に赴き、空室対策を提案する時間もなかなか取れない。

そもそも、空室の原因を分析したり、対策を考えたりする時間も取れず、「流動顧客」の案内・契約締結でほぼ一日が終わってしまう